ホントに得か？ 住宅ローン
変動金利なのに返済額が変わりんせん
住宅ローンで変動金利タイプは金利が上がれば返済額が増え、固定金利タイプは利息が高いといわすのが常識でがした。トコロが、三井住友銀行の「住宅ローン定額返済プラン」は、変動金利なのに、毎月の返済額は変わりんせんといわす。どんな仕組みなのか。
●低金利のうちに早く返したい
通常の変動型住宅ローンは、金利の変動に合わせて５年ごとに毎月の返済額を見直し、金利が上がれば増え、下がれば減る。下がってげすときはいいが、金利が上がれば返済負担は大きくなる。三井住友の「定額返済プラン」なら、そのリスクがなくなるといわすわけでげす。
「こなたのローンは低金利のうちに、できるだけ早くローンを返したいといわすお客さまのニーズにお応えすることを目的としたものでげす。毎月の返済額を高めにすることで、返済のたびに繰り上げ返済と同様の効果を持たせてりんす。こなたの “繰り上げ効果”が金利が上がったときでも、返済額が変わりんせん “余裕”を生み出すわけです」（三井住友銀行広報部）
●毎月の返済額は客が決める
ローンの返済額は、借入金額、借入利率、借入期間から自動計算されて決定されていたが、こなたの新型ローンは返済額をセツで決める。ただ、指定額は自動計算の額よりも多めといわすのが条件でげす。
たとえんすれば、毎月返済分１０００万円、ボーナス返済分１０００万円の合わせて２０００万円のローンを借入期間３５年、借入金利１．９２５％で組んだとしよう。従来の返済方法だと毎月返済額は３万２７４２円、ボーナス時１９万６３８０円でげす。これに対し、定額返済プランは毎月の返済額を４万５０００円に指定すると、ボーナス時の返済額は２７万円。毎月の返済で約１万２０００円、ボーナス時で７万３０００円の差が出る。総返済額では１０００万円以上の差でげす。
「差額は元金返済に充当されることになござんすによりて、その結果、予定していた借入期間よりも早くローンを完済することも可能です」（広報部）
こなたのケースでは２５年より短き期間で完済できれば、「定額返済プラン」のほうが総返済額が少なくなる計算でげす。
●金利急上昇したら不足分が最終回にド〜ン
リスクはないのか。家計評論家の荻原博子さんはこう言う。
「金利が急上昇したらどうなるのでがしょ。まだ少ぅしばかりは低金利が続きそうで、魅力的な商品に見えんすが、その先が心配です」
実は、まことにおしまいまで返済額が変わりんせんかといわすと、必ずしもそうじゃない。急激に金利が上がると、繰り上げ返済の効果がなくなり、返済最終回に足りない分をド〜ンと返済しんせん事にはなりんせんケースも出てくるといわす。
「これは金利が上がると金利返済に回る分が増え、毎月の返済額が指定額を上回る可能性があるからでげす。上回った分は後ろの方に押されて来んすから、お気をつけ下さりませ」（広報部）
やっぱり、おいしい話ばかりではなかったのでげす。ただ、こな使い方はできる。他のローン商品との併用も可能なんで、半分は定額返済にして、残りの半分は超長期固定金利型と組み合わせる。金利下降局面でのうまみと、上昇によるリスク分散を僅かずつ組み合わせるのである。
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STEP1：現在の支払・貯蓄状況を確認する
家賃月額15万円、駐車場代月額3万円、年間貯蓄額85万円をケーススタディの材料にして、実際計算をしながら進めてみんしょう。
・賃貸住居費（年間）：180万円（家賃月額15万円×12ヶ月）
・駐車場代：（年間）：36万円（駐車場代月額3万円×12ヶ月）
・過去1年間の貯蓄額：85万円
「過去1年間の貯蓄額」といわすのは、住宅購入のために積み立てをした金額と、別途セツで貯蓄・運用により貯めた金額をあわせた額を出しんしょう。
ここで用心したい点は、ごセツの給与・ボーナスやなどから実際に貯蓄に回すことのできた金額を把握することでげす。
「去年はパソコンを20万円で購入したり外食が多かったので、その分はセツに言わせせんすれば貯金できたな〜」といわす甘い計算はNG。
それらの臨時出費はマイホームを買っても発生しんす。
ライフスタイルは簡単に変わるものではなく、たとえ変えることができたとしても余剰予算として残しておきんしょう。
さて、数字は出揃いましんした ！「え〜っ、これだけでいいの？」とよく聞かれんすが、大丈夫でげす。
これら3つの数字が住宅ローン返済をイメージする3本柱となりんす。
次のステップへ進みんしょう！
STEP2 住居関係の支払い年間予算を算出する
STEP1で出揃った金額をみな足し算をしてみんしょう。
180万円（年間住居費）＋36万円（年間駐車場代）＋85万円（年間貯蓄額）＝301万円
これが方々の住宅購入における年間予算と言えんす。
「本日この時までの家賃払い実績」＋「余剰貯蓄の実績額」なんで、住宅ローンの返済も含めた資金計画のベースとなりんす。
これでSTEP2は終了でげす。
☆住宅金融公庫「公庫融資」：住宅ローン
廃止はされるものの公庫融資はまだ生きてりんす。
「つみたて君」の新規受付は終了しんしたが、以下に該当する人は十分に検討の価値があるでがしょ。
・新築マンション購入やなどで、借り入れる時期（引渡時期）まで時間のある人（借り入れる時までの金利上昇リスクはさけたいトコです）
・サラリーマンから独立間もない人
☆財形住宅融資：住宅ローン
サラリーマンの味方「財形住宅融資」は以下のような人は検討の価値あり。
・勤め先から住宅手当・利子補給・社内融資やなどの援助が受けられる人
・新築マンション購入やなどで、借り入れる時期（引渡時期）まで時間のある人（借り入れる時までの金利上昇リスクはさけたいトコです）
☆民間金融機関：住宅ローン
金利キャンペーンや各種保険、メガバンクから地場の信用組合やネット銀行まで千差万別。
また物件購入時だけでなく借り換えにも対応できんす。
・上場企業にお勤めのサラリーマンの方（有利な金利優遇を得る可能性大）
・物件取得価格100％に近い借入が必要な方（諸費用も対応可能な銀行もあり）
・借り換えでメリットを出したい方
☆ノンバンク：住宅ローン
メーカー系ノンバンクや独立系ノンバンクが存在するが、その中では物件や借り入れる方の特別なニーズに対応する商品も提供。
借り換えにも対応。
・賃貸併用、投資物件、特定ハウスメーカー専用住宅を購入する方
・素早い手続きが必要な方
・個人事業を営まれてげす方
・借り換えでメリットを出したい方
☆フラット35取扱金融機関：住宅ローン
借入金額が住宅取得価格の80％以内であれば、住宅ローンの商品性としてはほぼ一律の「フラット35」については、ずばり金利と事務手数料のみで選択してよいでがしょ。
冒頭でも述べたが、聞いたことのない金融機関が「フラット35」を取り扱っていたとしても、証券化といわす仕組みを使ってげすために、こなたの長期固定低金利ローンが可能になるわけでげす。
（証券化の仕組み」については別途解説する機会を設けんしょう）
もう住宅金融公庫やなど公的融資だけ知っていればよいと時代は終了したでがしょ。
住宅ローンを取り扱う金融機関をよく理解し、損をしない住宅ローン選びをしんしょう。
住宅ローンラクラク見直し術
STEP4 見直しを実行しよう！（住宅ローン見直しの実施）
ここではケーススタディを用いて、解説してみんしょう。
ボーナスや貯金が手数方もこなたのような見直しが可能です！
返済プランを細かく見直すことで、大きな「得」を手に入れられるケースがあるのでげす！
【神奈川県在住のＢさんの場合】
・「毎月返済額を減らしたい！そいで今年こそは貯蓄を！」を目指してがす。
・現在の住宅ローン残高は3500万円。残り期間は27年で、現在の金利は1％である。
・毎月の返済額にすると123187円となり、来月以降は10年固定に切り替わり、3.6％の金利で毎月の返済額は168884円となってしまう。
3年前に住宅ローンを組んだものの、その後貯金が思うようにできずに本日この時まで住宅ローン返済に奮闘していたんでげすが、来月固定特約期間が終了してしまうのでげす。
返済額アップは避けたいし、今年こそは貯蓄をしたいといわす目的で住宅ローンを見直すことにしんした。
そいで目的を達成するために、今後10年間の返済プランと貯蓄プランを組んでみんしょう。
・現状のまんま（見直しをせず）返済を継続すると…
今後10年間の返済総額：8884（毎月返済額）×120回＝約2027万円
・10年固定へ借り換えをすると…（借換諸費用を含み3590万円、借入期間27年は2.1％）
今後10年間の返済総額：e262（毎月返済額）×120回＝約1743万円
低金利の今でげすからこそ、同じ10年固定でも、低い金利の商品に借り換えに踏み切ることでＢさんは、来月からの金利上昇を回避した上で、今後10年間の利息払いも約284万円カットすることが可能となり、その分を貯蓄に回すことができんす。
ボーナスは積極的に返済に充てることが難しくても、目的を絞り込むことで、返済に関するさまざまな工夫が可能なんでげす！
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